Reclamaciones a propietarios de una comunidad

En el sector jurídico, especialmente en la profesión de abogado, suelen existir diversos planteamientos para dar solución a un mismo problema. Esto es, diferentes vías a través de las cuales se puede obtener el resultado determinado que se busque. Un ejemplo de ello, es el caso que expondremos en el presente artículo.

La responsabilidad extracontractual, es una de las figuras jurídicas que en la realidad práctica más aparecen en el ámbito del Derecho Civil. Cada año los Juzgados y Tribunales de nuestro país enjuician incontables procedimientos en los que se ejercita la acción de responsabilidad extracontractual del artículo 1.902 del Código Civil, ya se trate de un accidente de tráfico o de reclamaciones por daños a la propiedad ajena, por citar algunos de los ejemplos más comunes.

Sin embargo, si bien la responsabilidad extracontractual engloba muchos supuestos distintos, lo cual lo convierte en una figura muy útil, tiene una clara limitación a su utilidad, que viene establecida por el propio Código Civil, en su artículo 1.968, apartado segundo. La limitación a la que nos referimos es el plazo para el ejercicio de la acción, que es de 1 año desde que se conocen los daños ocasionados.

No obstante, tal y como se destacó al comienzo de este artículo, en muchas ocasiones el Derecho nos frece varios caminos para poder llegar a donde pretendemos. Este es el caso de las reclamaciones entre propietarios pertenecientes a una misma Comunidad de Propietarios.

Si bien es muy común que cuando por incumplimiento del deber de conservación un piso o local, el afectado ejercite frente al causante de los daños la acción de responsabilidad extracontractual, también cabe la responsabilidad de ejercitar frente al causante de los daños la acción del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal. El ejercicio de esta acción resulta especialmente interesante para aquellos casos en que la acción de responsabilidad extracontractual ha prescrito, por haberse cumplido el plazo para su ejercicio, que recordemos, es de un año.

Como demostraremos más adelante en este artículo, la acción del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, tiene un plazo para su ejercicio de 5 años, ya que se trata de una acción personal sin plazo especial establecido, empezando a contar desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. En casos de obligaciones continuadas de hacer o de no hacer, como el que nos ocupa, el plazo comenzará a contar cada vez que se incumpla dicha obligación.

Antes de adentrarnos en el análisis jurisprudencial de la cuestión, conviene estudiar el contenido del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, aunque nos centraremos únicamente en los apartados que resultan interesantes de cara al artículo que nos ocupa:

“1. Son obligaciones de cada propietario:

a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.

b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.

(…)

g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados (…).”

Cabe destacar, antes de proceder al análisis jurisprudencial de la cuestión, que el plazo para el ejercicio de la acción es el mismo, sin importar en base a que apartado del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal se ejercite.

Varios Juzgados y Tribunales han dispuesto en sus pronunciamientos que, efectivamente, el plazo para el ejercicio de la acción reseñada en este artículo es de 5 años, lo que nos ofrece una vía para salvar la prescripción de otras acciones que podrían plantearse, como la de responsabilidad extracontractual.

Entre ellas, destaca la Sentencia 491/2018 del Tribunal Supremo, de 14 de septiembre de 2.018 (extraída de la base de datos de El Derecho: EDJ 2018/563090), que dispone lo siguiente:

“Para resolver la cuestión controvertida es necesario tener en cuenta que la acción de reclamación de indemnización de daños y perjuicios causados parte de la afirmación, no discutida, de que los daños y perjuicios que se dicen producidos nacen precisamente del incumplimiento de una obligación legal que a las comunidades de propietarios impone el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal en el sentido de llevar a cabo las obras que resulten necesarias para el mantenimiento y conservación de los elementos comunes, de modo que no causen daño alguno a otros bienes comunes o a los privativos. Se trata de una obligación legal, en el sentido a que se refiere el artículo 1089 del Código Civil, que no resulta asimilable a las derivadas de actos u omisiones ilícitas, que comprenden un ámbito distinto y a las que resulta de aplicación el plazo de prescripción anual del artículo 1968-2.º. No cabe disociar el plazo de prescripción para exigir el cumplimiento de las obligaciones legales del correspondiente a la acción para exigir las consecuencias dañosas de dicho incumplimiento, por lo que no puede ser compartida la posición sostenida al respecto por la sentencia impugnada que, en consecuencia, habrá de ser casada puesto que la acción de reclamación de daños y perjuicios ejercitada no está prescrita al ser aplicable el plazo de cinco años, según la redacción del artículo 1964 del Código Civil que resulta aplicable.”

Si bien la sentencia reseñada sostiene todo lo que ha expuesto a lo largo de este artículo, es cierto que versa sobre el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal. A pesar de ello, otras sentencias de distintas Audiencias Provinciales han matizado en sus pronunciamientos que dicha jurisprudencia también se aplica al ejercicio de acciones basadas en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Así lo dispone la Audiencia provincial de Madrid en su sentencia 239/2020 de 26 de junio de 2.020 (EDJ 2020/667503 extraída de la base de datos de El Derecho):

“Insiste la parte recurrente en considerar que la acción ejercitada por la parte actora en su demanda debió ser la de reclamación de daños vía responsabilidad civil extracontractual y que, en ese caso, la acción entablada de reclamación de daños estaría prescrita. Considera que no es correcto reclamar los daños de referencia invocando el artículo 9.2 de la LPH (EDL 1960/55) porque no litiga una Comunidad de Propietarios, siendo que la parte actora reclama daños causados en una vivienda de carácter privativo.

Dispone el artículo 9 b) de la Ley de Propiedad Horizontal (EDL 1960/55) que son obligaciones de cada propietario:

b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.

En el presente caso, la entidad Mapfre ejercita su acción invocando en la demanda el artículo 9 b) de la LPH (EDL 1960/55) sin hacer referencia a responsabilidad civil extracontractual, como luego veremos, y como la acción ejercitada vía artículo 9 de la LPH (EDL 1960/55) no tiene previsto plazo alguno de prescripción, se debe aplicar el general señalado en el artículo 1964 del Código civil (EDL 1889/1) para las acciones personales cuyo plazo de prescripción en la actualidad de cinco años. En consecuencia, la acción no habría prescrito.

No podemos aceptar que la acción entablada vía artículo 9.b) de la LPH (EDL 1960/55) no sea correcta porque, tras examinar la demanda, se aprecia como en la fundamentación jurídica, la parte invoca el artículo 9 de la LPH (EDL 1960/55), no haciendo mención alguna, insistimos, a la existencia de culpa extracontractual. En este sentido, la sentencia de la Sección 12 de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 3 de abril de 2013 que resolvió un caso parecido dispone que:

«En los supuestos de daños por filtraciones el perjudicado no solo puede ejercitar su acción para el resarcimiento de los daños sufridos con base en la responsabilidad aquiliana, al amparo del artículo 1.902 y 1.910 del Código Civil , sino también acudiendo a las acciones que le otorga el artículo 9 y 10 de la LPH , en cuyo caso, esta acción fundada en responsabilidad legal, a falta de previsión específica, prescribe, como acción personal que es, a los quince años (artículo 1.964 del Código Civil (EDL 1889/1)).

Y como ya se ha dicho anteriormente, siendo la posición de la entidad aseguradora actora, en virtud de la subrogación efectuada a tenor del artículo 43 de la LCS (EDL 1980/4219) , la misma que tenía originariamente la perjudicada contra la responsable de los daños, puede ejercitar contra la demandada la acción de responsabilidad por los daños acaecidos, al amparo del artículo 9.1.b de la LPH (EDL 1960/55) , cuyo plazo de prescripción es de quince años, y no de uno como entendía la sentencia recurrida, declarándose que no está prescrita la acción de reclamación ejercitada.»

Este criterio es plenamente aplicable al caso que nos ocupa, con la salvedad de que a raíz de la aprobación de la Ley 42/2015 (EDL 2015/169101) de reforma de la LEC, se modificó artículo 1964 CC (EDL 1889/1) en cuanto a la reducción del antiguo plazo de prescripción de las acciones personales, que pasa ahora de 15 años a 5 años, debido a que señala el nuevo art. 1964.2 CC (EDL 1889/1) que: » Las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación«.

También la Audiencia Provincial de Madrid, dispone en su sentencia número 139/2020 de 28 de mayo de 2.020 lo siguiente (EDJ 2020/598889, extraída de la base de datos de El Derecho):

“Por la representación de Dª Fátima, se reitera en primer lugar la excepción de prescripción, insistiendo la calificación de la reclamación de la demandante, como de naturaleza extracontractual, habiendo transcurrido el plazo anual.

De todos es sabido que doctrinalmente se ha dado un tratamiento restrictivo al instituto de la prescripción, en cuanto que ésta, no fundada en Justicia intrínseca, se configura como limitación del ejercicio tardío de los derechos en beneficio de la seguridad jurídica.

Entendemos que coincidiendo con el razonamiento del juzgador de instancia, la acción de la comunidad contra el copropietario o viceversa, para el resarcimiento por los daños causados como consecuencia del deficiente uso o mantenimiento de los elementos comunes, es una acción respecto de la cual la más reciente jurisprudencia, viene sosteniendo que no se incardinaría estrictamente en el ámbito de la responsabilidad extracontractual del artículo 1902, sino que encuentra su fundamento legal en las obligaciones que corresponden a cada copropietario de respetar las instalaciones de la comunidad y demás elementos a tenor del artículo 9.1 del LPH (EDL 1960/55).

Por lo que el plazo de ejercicio de la acción no sería el de un año del artículo del art. 1968 del CC (EDL 1889/1), sino el general de artículo 1964 del mismo cuerpo legal, plazo prescriptivo de 5 años, el cual manifiestamente no ha transcurrido. Precisamente en congruencia con la actora que fundamenta su reclamación en su demanda en el precitado art. 9.1 de la LPH (EDL 1960/55).

Por lo cual se confirma la desestimación de la excepción de prescripción planteada por la apelante.

(…)

Se alega por la demandada Dª Fátima, falta de motivación e incongruencia omisiva por la recurrente, puesto que la actora ha ejercitado su acción con base en el art. 9.1 apartado a) cuando procedía ejercitar la contemplada en el apartado b), por lo que procede es la desestimación de la demanda. En los mismos razonamientos fundamenta el siguiente alegato en la se sostiene la falta de legitimación pasiva de la demandada, por lo que vamos a resolver conjuntamente ambos motivos.

La sentencia no alude a dicha disquisición sobre la aplicación del art. 9 en su punto a) o b), por lo que entendemos respecto de la incongruencia omisiva denunciada que si tenemos en cuenta lo dispuesto en el Art. 459 de la LEC (EDL 2000/77463), este precepto exige que el apelante en su recurso de apelación además de citar las normas que considera infringidas, deberá acreditar que denunció oportunamente la infracción si hubiere tenido la oportunidad procesal para ello. Y en el presente caso el recurrente ha dejado precluir esta oportunidad de denuncia de la omisión sufrida en la resolución objeto del recurso a través de la vía del Art. 215 de la LEC (EDL 2000/77463), para subsanación y complemento de sentencias y autos. Al no hacer uso el recurrente de la vía de la resolución complementaria para cubrir tal pronunciamiento omitido, infringe su deber de prueba del agotamiento de los cauces procesales previos, para la denuncia de tal defecto u omisión, que no puede ser objeto en consecuencia de recurso en esta alzada.

Tampoco se considera insuficiente el razonamiento, que explica según el análisis valorativo de la prueba que puede ser o no compartido en esta alzada, porque llega a la conclusión estimatoria de la pretensión de la Comunidad de propietarios según su tesis proclive al análisis del informe técnico aportado por la demandante. Dicha tesis con la que la recurrente puede no estar de acuerdo, no puede ser tachada de insuficiente desde la perspectiva del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva.

En cuanto a si es aplicable el punto a) o b) del art. 9 a efecto de la legitimación del demandado, dicho precepto regula:

a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.

b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.

Si nos atenemos al tenor literal de dicho precepto, resulta irrelevante a efecto de dirigir la acción contra el demandado que se le reproche el punto a) en cuanto que al realizar la ejecución del cerramiento no respeto los elementos comunes, tesis por la que se decante el actor, o bien la b) que no mantuviera en buen estado de conservación su vivienda Dª Fátima, alegato que no fundamenta la demanda. Pues en todo caso el comunero responde ante la Comunidad de la obligación incumpliendo, ostentando la legitimación pasiva para que se dirija contra ella la acción reclamatoria.”

Además de la Audiencia Provincial de Madrid, otras distintas han aplicado esta misma Doctrina del Tribunal Supremo, como por ejemplo la de Alicante en su sentencia 502/2021 de 22 de noviembre de 2.021 (EDJ 2021/868658, extraída de la base de datos de El Derecho):

“Prescripción de la acción. Aplicación del art. 1968 o 1964 del Código Civil. Interrupción de la reclamación extrajudicial.

Expone al respecto la sentencia impugnada que «la fecha de producción del siniestro se remonta al 20 de enero de 2016 … sin que conste ninguna reclamación fehaciente a efectos de interrupción de la prescripción durante el plazo de un año desde la ocurrencia del siniestro el 20 de enero de 2016 hasta la fecha de interposición de la demanda el 26 de diciembre de 2017, por lo que procede declarar prescrita la acción ejercitada, art. 1.968.1 CC (EDL 1889/1)».

Pues bien, dos son las cuestiones que plantea la aseguradora apelante en base a las cuales muestra su disconformidad con dicho pronunciamiento.

La primera, que el plazo aplicable no es el anual del art. 1968. CC, previsto para las acciones de responsabilidad civil por las obligaciones derivadas de la culpa o negligencia de que trata el artículo 1.902, desde que lo supo el agraviado, sino el plazo de cinco años contemplado en el art. 1964 CC (EDL 1889/1) para las acciones personales que no tengan señalado plazo especial, desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación, y ello porque la demanda se fundamentó no solamente en los arts. 1902, 1903, 1907, 1908 y 1910 del Código Civil, sino también en el art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal (EDL 1960/55), que impone a cada propietario de piso o local de un edificio constituido en propiedad horizontal la obligación de mantener en buen estado de conservación, tanto el propio piso o local como sus instalaciones privativas, «en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder«.

Acerca del plazo prescriptivo aplicable a supuestos semejantes, declaramos en la sentencia de esta Sala nº 145/2019, de 15 de marzo, lo siguiente:

«En cuanto a la prescripción, … conviene recordar con la STS. de 14 de septiembre de 2018 que : < la cuestión jurídica controvertida radica en determinar si la reparación de los daños causados por el incumplimiento del deber de conservación que impone el art. 10 LPH (EDL 1960/55) a la comunidad de propietarios está sujeta al plazo de prescripción de un año – por tratarse de un supuesto de responsabilidad extracontractual – o al plazo general de quince años – actualmente cinco años – por tratarse de una acción personal sin plazo especial de prescripción sujeta a lo dispuesto por el art. 1964 CC (EDL 1889/1) .

La tesis que sostiene la sentencia recurrida es que la exigencia de cumplimiento de la obligación de conservación del art. 10 LPHestá sujeta al plazo general de las acciones personales y, sin embargo, la de exigencia de indemnización de los daños y perjuicios causados por dicho incumplimiento lo está al plazo de prescripción de un año propio de la responsabilidad extracontractual…

Para resolver la cuestión controvertida es necesario tener en cuenta que la acción de reclamación de indemnización de daños y perjuicios causados parte de la afirmación, no discutida, de que los daños y perjuicios que se dicen producidos nacen precisamente del incumplimiento de una obligación legal que a las comunidades de propietarios impone el art. 10 LPH (EDL 1960/55) , en el sentido de llevar a cabo las obras que resulten necesarias para el mantenimiento y conservación de los elementos comunes, de modo que no causen daño alguno a otros bienes comunes o a los privativos.

Se trata de una obligación legal, en el sentido a que se refiere elart. 1089 CC que no resulta asimilable a las derivadas de actos u omisiones ilícitas, que comprenden un ámbito distinto y a las que resulta de aplicación el plazo de prescripción anual del artículo 1968-2 .º.

No cabe disociar el plazo de prescripción para exigir el cumplimiento de las obligaciones legales del correspondiente a la acción para exigir las consecuencias dañosas de dicho incumplimiento, por lo que no puede ser compartida la posición sostenida al respecto por la sentencia impugnada que, en consecuencia, habrá de ser casada puesto que la acción de reclamación de daños y perjuicios ejercitada no está prescrita al ser aplicable el plazo de cinco años, según la redacción del art. 1964 Código Civil (EDL 1889/1) que resulta aplicable> «.

A su vez, esta doctrina ha sido aplicada en diferentes resoluciones judiciales a los supuestos de reclamación por los daños y perjuicios sufridos por el propietario de un inmueble, no frente a la comunidad de propietarios, sino contra otro copropietario por incumplimiento del deber de conservación de los elementos privativos que le impone el art. 9 LPH (EDL 1960/55), conforme al cual: «1. Son obligaciones de cada propietario: b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder«.

Así, en la SAP. Alicante (Sección 5ª) de 9 de marzo de 2021 se resuelve un supuesto en el que la acción ejercitada se sustentaba jurídicamente en los arts. 1902 CC (EDL 1889/1) y 9 y 10 LPH, solicitando la condena económica del propietario demandado por los daños y perjuicios causados por filtraciones debidas al defectuoso mantenimiento de las instalaciones privativas de los desagües de la vivienda de su propiedad.

Y, tras recordar la citada de esta Sección 9ª de fecha 15 de marzo de 2019, declara: » Recordemos que el art. 10 LPH (EDL 1960/55) establece como principio general que será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad, así como el artículo 9.1 del mismo texto legal impone la obligación de cada propietario a mantener en buen estado de conservación su vivienda», de modo que , » además de que los daños puedan considerarse como continuados, en todo caso el plazo de prescripción es de 15 años, conforme el artículo 1964 vigente en la fecha de la demanda y no ha trascurrido».

Igualmente, la SAP. Madrid (Sección 11ª) de 23 de octubre de 2020 analiza la doctrina contenida en la STS. de 14 de septiembre de 2018 y concluye:

«Doctrina esta aplicable igualmente a la obligación que impone el artículo 9.1 de la LPH (EDL 1960/55) a cada propietario de mantener en buen estado de conservación su piso o local, y a la obligación derivada de la exigencia de reclamación por los daños causados por omisión de este deber, acción está fundada en el precepto de la LPH en la demanda como primer fundamento de la pretensión.

En el mismo sentido, la SAP. Madrid (sección 14ª) de 26 de junio de 2020 :

<Insiste la parte recurrente en considerar que la acción ejercitada por la parte actora en su demanda debió ser la de reclamación de daños vía responsabilidad civil extracontractual y que, en ese caso, la acción entablada de reclamación de daños estaría prescrita. Considera que no es correcto reclamar los daños de referencia invocando el artículo 9.2 de la LPH (EDL 1960/55) porque no litiga una Comunidad de Propietarios, siendo que la parte actora reclama daños causados en una vivienda de carácter privativo.

Dispone el artículo 9 b) de la Ley de Propiedad Horizontal (EDL 1960/55) que son obligaciones de cada propietario (…)

En el presente caso, la entidad Mapfre ejercita su acción invocando en la demanda el artículo 9 b) de la LPH (EDL 1960/55) sin hacer referencia a responsabilidad civil extracontractual, como luego veremos, y como la acción ejercitada vía artículo 9 de la LPH (EDL 1960/55) no tiene previsto plazo alguno de prescripción, se debe aplicar el general señalado en el artículo 1964 del Código Civil (EDL 1889/1) para las acciones personales cuyo plazo de prescripción en la actualidad de cinco años.

En consecuencia, la acción no habría prescrito>.

En este sentido, la sentencia de la Sección 12ª de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 3 de abril de 2013 que resolvió un caso parecido dispone que:

<En los supuestos de daños por filtraciones el perjudicado no solo puede ejercitar su acción para el resarcimiento de los daños sufridos con base en la responsabilidad aquiliana, al amparo del artículo 1.902 y 1.910 del Código Civil , sino también acudiendo a las acciones que le otorga el artículo 9 y 10 de la LPH , en cuyo caso, esta acción fundada en responsabilidad legal, a falta de previsión específica, prescribe, como acción personal que es, a los quince años ( artículo 1.964 del Código Civil (EDL 1889/1))>.

De modo que la juzgadora habría resuelto con acierto al rechazar la prescripción alegada, y ha de desestimarse el recurso de la parte demandada mediante impugnación de la resolución de instancia».

Y, sin ánimo exhaustivo, han mantenido el mismo criterio las SAP. Madrid (sección 9ª) de 11 de marzo de 2021: » En orden al plazo de prescripción de la acción para reclamar los daños causados a un propietario, por el propietario de otra vivienda, como consecuencia del incumplimiento del deber de conservación y mantenimiento que el art. 9 LPH (EDL 1960/55) impone a los copropietarios de un inmueble sujeto a ese régimen especial de propiedad ha existido divergencia … en orden si el plazo debe ser de un año, o de cinco años …, esta cuestión parece haberse resuelto por la doctrina fijada por el TS en sentencia de 14 de septiembre de 2018 …

Si bien esta sentencia se refiere a los daños causados a los elementos privativos… por falta de reparación de los elementos comunes,…, y siendo el mismo fundamento y origen la responsabilidad de los distintos propietarios de las viviendas, por los daños causados a otros copropietarios, por la falta de mantenimiento y conservación de los elementos privativos de sus viviendas, debe entenderse que el plazo de prescripción debe ser el de 5 años que establece el art. 1964 CC (EDL 1889/1) , y no el plazo de un año que establece el art. 1968 CC (EDL 1889/1) , en la medida que el título de imputación no es la existencia de un acto o conducta negligente, sino el incumplimiento de una obligación impuesta por la Ley de Propiedad Horizontal, a los distintos propietarios de las viviendas, de mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder, de acuerdo con el artículo 9.1.e) LPH (EDL 1960/55) «).

Es cierto que existía una doctrina jurisprudencial, acogida en la sentencia de esta Sala nº 490/17, de 18 de diciembre, según la cual «…. hay acciones corno la de reclamación de cuotas, la de reposición de los elementos comunes, la de ejecución de obras de conservación, a las que es de aplicación el plazo general de los quince años del artículo 1964 por no tener plazo especial de prescripción, pero hay otras que, aun naciendo de la LPH , sí tienen señalado plazo especial, como es la de reparación de los daños causados mediando culpa o negligencia, y así lo vienen diciendo repetidamente los tribunales al aplicar en estos casos el mismo plazo que para el resto de las acciones del artículo 1902». Pero esta línea doctrinal debe entenderse superada a raíz de la citada STS. de 14 de septiembre de 2018.

En consecuencia, comparte la Sala este primer argumento de la parte apelante, considerando que el plazo de prescripción aplicable a este supuesto es el de cinco años, por lo que procede estimar el recurso y desestimar la excepción de prescripción.”

Finalmente, cabe destacar que existen pronunciamientos similares a los anteriores de fecha previa a la Doctrina asentada por el Tribunal Supremo, como por ejemplo la de la Audiencia Provincial de Álava de 21 de junio de 2.013, número 268/2013 (EDJ 2013/154143, extraída de la base de datos de El Derecho):

“Y, tampoco ha lugar a acoger la prescripción de la acción ejercitada, dado que si bien, y como ya he indicado, el Juzgador de instancia ha apreciado la responsabilidad de la ahora apelante aplicando normativa propia de la responsabilidad extracontractual, no cabe desconocer que en la demanda rectora de la presente litis se hace referencia no solo a los artículos 1902 y 1910 del Código Civil sino, también, a la Ley de Propiedad Horizontal , Ley ésta según la cual, y concretamente en atención a lo dispuesto en su artículo 9.1, que establece que son obligaciones de cada propietario: a) respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos; b) mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder, y; g) observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados, regulación conforme a la cual, también, es apreciable la responsabilidad de la ahora apelante, siendo el plazo de prescripción, en el ámbito de dicho artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (EDL 1960/55) , el de quince años, como sostienen sentencias como la de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección num. 12, de fecha 3 de abril de 2013, y comparto, pues ante la falta de norma específica ha de aplicarse la regla general recogida en el artículo 1964 del Código Civil (EDL 1889/1), según el cual: las acciones personales que no tengan señalado término especial prescriben a los quince años, plazo que, de ningún modo, cabe apreciar que se haya agotado.

Por lo expuesto, y como ya he adelantado, el recurso de apelación ha de ser desestimado.”

Al amparo de los dispuesto por las Sentencias señaladas, a la hora de reclamar a otro miembro de una Comunidad de Propietarios, o directamente a la propia Comunidad, existe además de la acción de responsabilidad extracontractual del artículo 1.902 del Código Civil, las establecidas por los artículos 9 y 10 de la ley de Propiedad Horizontal, cuyo plazo de prescripción es notablemente superior, siendo de 5 años, tal y como dispone el artículo 1.964 del Código Civil.

En vista de todo lo anterior y volviendo a la reflexión inicial contenida en este artículo, debemos tratar de recordar siempre, que, en muchas ocasiones, podemos obtener los resultados buscados, entendiendo como tales la salvaguarda y la defensa de los intereses de nuestros clientes, a través de diferentes caminos, solo debemos ser capaces de identificarlos y de calcular y ejecutar la ruta de forma correcta.